Immobilien kaufen IN DEr

 UKRAiNE 


ukraine immobilien kaufen RENTABEL?

Ist es attraktiv in der Ukraine Immobilien zu kaufen? Wer sich noch nie überlegt hat, in der Ukraine zu investieren, dem könnte eine attraktive Gelegenheit durch die Lappen gehen.

Seit 2008 sind die Immobilienpreise für Wohnraum in Kiew um fast 75 Prozent gesunken. Heute sind Wohnungspreise stabil oder steigen leicht an.

Gerade jetzt gibt es lukrative Investitionsmöglichkeiten, von denen Du profitieren kannst. Mit diesem Ratgeber wollen wir Dir einen Einblick in diese spannende Gelegenheit geben und gleichzeitig die wichtigsten Fragen beantworten.

In der Ukraine Immobilien zu kaufen ist für viele auf den ersten Blick riskant. Die politische Situation ist instabil und es besteht die Sorge, dass es ein schwieriges Unterfangen sein könnte, dort etwas zu kaufen. Ist es aber gar nicht. Denn die Ukraine ist ‚Open for Business‘, wenn es um Immobilien für Ausländer geht. 

Ausländer haben beim Erwerb von Wohnungen und Häusern die gleichen Rechte, Pflichten und Freiheiten, wie die Ukrainer selbst.

Der Kaufprozess läuft in der Ukraine relativ einfach und schnell ab, ist ohne große rechtliche und finanzielle Hürden zu schaffen und kann sogar komplett aus dem Ausland getätigt werden. Vorausgesetzt, ein Anwalt kümmert sich um das Nötige. 

Der Verkauf an Ausländer, die privat kaufen, kann in der Regel in der ukrainischen Währung, Hrywnja (UAH), in Euro, GBP oder in US-Dollar abgewickelt werden. Aus eigener Erfahrung können wir sagen, dass der Kauf in der Realität meist in US-Dollar statt findet, da auch alle Immobilienpreise immer in US-Dollar angegeben sind.

Einzige Einschränkung für Käufer aus dem Ausland: Sie dürfen keine landwirtschaftlichen Nutzflächen erwerben. Wird aber ein Haus gekauft, gehört das Grundstück jedoch auch dazu.



Warum als Ausländer in der Ukraine investieren und eine Immobilie kaufen?

Die Bankenkrise und die Besetzung der Krim hat die Immobilienpreise des Landes in den Keller fallen lassen. Je nach Lage und Projekt sind die Preise zwischen 20 und 75 Prozent gesunken.

Kiew hat einen der niedrigsten Quadratmeterpreise aller Hauptstädte im östlichen Europa.

Mit einem Quadratmeterpreis von unter 2.000 US-Dollar im Zentrum von Kiew ist ein Investment in Kiew auf alle Fälle interessant. Die Mietrendite beträgt in der Hauptstadt Kiew zwischen sechs und sieben Prozent. Auch deshalb richten die meisten Auslandsinvestoren ihre Blicke ausschließlich auf die Großstädte der Ukraine wie Kiew, Lwiw, Odessa, CharkiwWinnyzja und kaufen dort Wohnobjekte.

Die Prognosen sind, wie für die meisten Hauptstädte Europas, auf lange Sicht auch für die großen Städte der Ukraine positiv. Kiew hat immerhin eine Bevölkerung von geschätzt vier Millionen Einwohnern. Die Lebenshaltungskosten sind gering und der Immobilienkauf kann in wenigen Schritten erfolgen. Da auch für Käufer aus dem Ausland jegliche Verwendungszwecke erlaubt sind, können sie Mietwohnung kaufen, um Einkommen zu generieren, zum Eigenbedarf oder zum Weiterverkauf. Wir nutzen beispielsweise auch eine unserer Immobilien als Airbnb-Wohnung zur Vermietung. 

ukraine-airbnb


Wie viel kostet eine Immobilie in der Ukraine?

Seit sechs Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen in der Ukraine durch die Folgen des Krieges stetig um 36,6 Prozent gesunken. Seit die Ukraine sich langsam von dem Konflikt mit Russland erholen konnte, sind Wohnungspreise in Kiew 2020 um 3,65 Prozent auf US$1.064/qm im Schnitt angestiegen.

Vergleicht man die Entwicklung und den Quadratmeterpreis der Hauptstadt Kiew mit anderen Hauptstädten im Osten der EU, ist er etwas höher als in Sofia und noch unter dem von Bukarest und Riga.

Beispiel: Ein Studioapartment in einem Neubau fußläufig zur Metrostation und etwa 20 Minuten vom Stadtzentrum und der Preis liegt bei $1.400 pro qm.

Eine 189 qm große Wohnung in der Innenstadt direkt gegenüber der Kiew-Universität und damit in der teuersten Gegend Kiews, ist für einem Preis von $230.000 auf dem Markt.


Welche Dokumente brauche ich als Ausländer für einen Immobilienkauf in der Ukraine?

Bevor Du eine Wohnung oder Haus in der Ukraine kaufen kannst, musst Du Dich beim ukrainischen Finanzamt mit einer Steuernummer registrieren lassen. Die Registrierungsnummer für Steuerzahler kann man beim zuständigen Finanzamt beantragen. Die Antragstellung ist relativ einfach. Es empfiehlt sich Ukrainisch/Russisch zu sprechen, da die Behörden  meistens kein Wort Englisch verstehen bzw. jemanden als Unterstützung dazu zu nehmen.

Neben Deinen Personenangaben brauchst Du eine notariell beurkundete Übersetzung Deines Reisepasses. Nach etwa fünf Werktagen wird Dir die Registrierungsnummer eines Steuerzahlers von den Behörden des Finanzamtes der Ukraine erteilt. Ohne Steuernummer geht es nicht. Du brauchst sie auch, um Deine zukünftige Immobilie beim Notar registrieren zu lassen. Die Steuernummer kannst Du sogar aus dem Ausland beantragen, allerdings musst Du dann eine notarielle Vollmacht mit Apostille oder eine Vollmacht vom Notar in der Ukraine beifügen. 

Um den Immobilienkaufvertrag registrieren zu lassen, brauchst Du Deinen Reisepass. Wenn Du stattdessen einen Bevollmächtigten beauftragst, muss der die Vollmacht und eine Kopie Deines Reisepasses vorlegen. Zusätzlich muss ein Nachweis vorgelegt werden, der die Zahlung von Abgaben und Gebühren bestätigt. Ob man als ausländischer Käufer verheiratet ist oder nicht, spielt in der Ukraine auch eine Rolle. Denn der Ehepartner muss dem Kauf zustimmen. Die Einwilligung kann entweder in Form einer notariellen Urkunde mit Apostille vom Ausland gegeben werden oder vor Ort im Beisein des Ehegatten beim Notar

Erforderliche Unterlagen zum Kauf von Immobilien durch Ausländer

Registrierungsnummer „індивідуальний податковий номер“ für Steuerzahler

Kopie der Übersetzung des Reisepasses des ausländischen Käufers (notariell beglaubigt)

Einwilligung des Ehegatten zum Kauf der Immobilie (in der Ukraine vor Ort erteilt oder aus dem Ausland notariell beglaubigt und mit Apostille).

Nachweis der Begleichung von Abgaben und Gebühren

• Eventuell eine Vollmacht, falls ein Bevollmächtigter den Kauf tätigt


anwendungsfälle-defi-bitcoin-ethereum-defichain

Wie verläuft ein Immobilienkauf in der Ukraine?

In der Ukraine Immobilien kaufen gestaltet sich generell einfach und in wenigen Schritten. Wir empfehlen, einen guten Anwalt/Notar zu beauftragen, der bei der gesamten Abwicklung hilft und prüft, ob die Immobilie frei von Titelansprüchen ist.
 

  1. Schritt: Vollmachten erteilen/Vertrauensperson vor Ort finden
    Alle Handlungen, die Teil eines Haus- oder Wohnungskaufes sind, können durch Dich persönlich oder durch einen Bevollmächtigten erledigt werden. Das betrifft die Eröffnung eines Investmentkontos bei der Bank, den Abschluss des Kaufvertrages und die Erledigung aller Zahlungen und anfallenden Abgaben. Mit einer Vollmacht kann auch ein Rechtsanwalt den gesamten Vorgang in Deinem Namen erledigen. Eine Vollmacht kann vorab im Ausland erteilt werden und muss dann notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen sein. Es empfiehlt sich eine lokale Vertrauensperson zu finden, welche Ukrainisch/Russisch spricht, da Ukrainer oft kein oder schlechtes Englisch sprechen. Auch Immobilienmakler selbst sprechen meistens kein Englisch. 

  2. Schritt: Steuernummer beantragen
    Der Käufer oder ein Bevollmächtigter muss beim Finanzamt eine Ukrainische Steuernummer beantragen. Der Antrag wird mit einer notariell beglaubigten Übersetzung des ausländischen Reisepasses, einer Meldebestätigung mit Apostille und den persönlichen Angaben eingereicht. Innerhalb von fünf Werktagen wird eine Steuernummer erteilt.

  3. Schritt: Due Diligence der Immobilien
    Natürlich gibt es Besonderheiten bezüglich der Immobilie und wer sie verkauft. Auf dem Sekundärmarkt, also beim Kauf einer gebrauchten Immobilie direkt vom Eigentümer, ist eine Due Dilligence Prüfung notwendig, bei der festgestellt wird, ob das Objekt wirtschaftlichen oder rechtlichen Beschränkungen unterliegt.
    Auch beim Kauf einer Immobilie auf dem Primärmarkt, also vom Bauträger oder bei einer Investition in den Bau von Immobilien, muss man aufpassen. Zum Beispiel muss die Verfügung über Genehmigungen durch den Bauträger vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft werden.

  4. Schritt: Immobilienbewertung
    Für die Immobilienbewertung sind etwa 1-2 Tage nötig. Hier wird der Verkehrswert des Immobilienprojektes ermittelt. Bzw. ein guter Immobilienmakler kann auch ein Einschätzung des Wertes der Immobilie geben.  

  5. Abschluss des Kaufvertrages und Registrierung
    Ein ukrainischer Notar übernimmt die Beurkundung und die Registrierung des Kaufvertrages. Mit der Registrierung des Kaufvertrages geht die Immobilie an Ihren neuen Besitzer über. Routinemäßig wird beim Abschluss geprüft, ob beide Parteien berechtigt sind, den Verkauf abzuschließen, ob es eine Grundschuld auf die Immobilie gibt und ob alle Abgaben und Gebühren (Strom, Wasser etc.) beglichen sind. 

Hast du Interesse in der Ukraine in Immobilien zu investieren?


Wir unterstützen dich gern dabei und stehen dir als Experten zur Seite stehen. Wir sprechen fließend Ukrainisch/Russisch und verfügen  über ein starkes Netzwerk vor Ort. 

--> HIER DIREKT EIN ERSTGESPRÄCH KOSTENLOS BUCHEN

Welche Steuern fallen beim Kauf von Immobilien in der Ukraine an?

Beim Kauf einer Immobilie wird ein ausländischer Käufer genauso besteuert wie ein Ukrainer.

In der Ukraine zahlt man eine jährliche Steuer auf Wohnungen mit einer Gesamtfläche von mehr als 60 qm und auf Wohnhäuser mit einer Gesamtfläche von mehr als 120 qm.

Wohnungen mit einer Gesamtfläche von unter 60 qm und auf Wohnhäuser mit einer Gesamtfläche von unter 120 qm zahlen keine jährliche Grundsteuer.

Die Höhe der Steuer ist abhängig von der jeweiligen Region, in der sich das Projekt befindet und beträgt maximal 1,5 Prozent des Mindestlohns pro Quadratmeter. 2020 betrug der Mindestlohn umgerechnet etwa 180 Euro.

Ist die Gesamtfläche größer als 300 qm (bei Wohnungen) und 500 qm (bei Häusern), erhöht sich der Steuerbetrag auf umgerechnet 945 Euro pro Jahr und Wohnimmobilie.

EINKOMMENSSTEUER DURCH EINKÜNFTE AUS IMMOBILIEN 

Für Ausländer, die nicht in der Ukraine leben, gelten die gleichen Steuerregeln wie für Ukrainer mit einigen Besonderheiten.

Die reguläre Einkommensteuer beträgt 18 Prozent und richtet sich nach der im Mietvertrag vereinbarten Miete. 

Ausländer können ihre Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind.

Als Nichtresident darf man nur einmal pro Steuerjahr Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien beziehen, und die Immobilie muss seit mehr als drei Jahren im Besitz des Ausländers gewesen sein. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, werden Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien mit 18 Prozent Einkommensteuer belegt.

Zusätzlich muss eine Militärabgabe in Höhe von 1,5 Prozent und eine staatliche Gebühr von 1 Prozent des im Vertrag angegebenen Immobilienwertes geleistet werden.

FAZIT

Die Ukraine und besonders Kiew ist für Investoren, die eine Immobilie kaufen wollen, eine interessante Alternative zu vielen anderen Hauptstädten im Osten Europas.

Ob als Eigentumswohnung für eigene Zwecke oder als Mietwohnung in der Ukraine kann man als Ausländer unkompliziert in Immobilien investieren.

Kiew, eine besondere Großstadt mit guter Lage, ist auf alle Fälle jetzt schon kulturell interessant und ein beliebtes Touristenziel. Die Ukraine muss als Mainstream Destination erst noch entdeckt werden. Aber wer sich die Gelegenheit mit etwas Pioniergeist näher anschaut und das Potenzial erkennt, für den kann sich eine Immobilieninvestition in diese Metropole und in diesem schönen Land extrem lohnen.

UKRAINE INVESTOR REISE

Hast du Lust auf eine perönliche Ukraine Investor Reise?

Eintauchen in die Kultur mit Locals in deutscher Sprache und persönlicher rund-um-sorglos Betreuung?
Verstehen des lokalen Immobilien Investormarktes?
Immobilienbesichtigungen und Netzwerken vor Ort?
Kennenlerngespräch kostenlos buchen
 Wir freuen uns darauf dich kennen zu lernen!
Deine Viki und Dein Daniel! 
Lasst uns in Verbindung bleiben!
© 2021 Finanzstark als paar
Powered by Chimpify